미래에셋운용, 스테이트타워 남산 매각 검토…5886억원 인수 후 7년 만

미래에셋자산운용이 서울 중구의 대형 업무용 빌딩인 스테이트타워 남산을 매각하는 방안을 검토하고 있다. 2019년 4월 5886억원에 인수한 자산을 약 7년 반 만에 다시 시장에 내놓기 위한 준비다. 다만 현재는 매각 주관사를 선정하는 초기 단계로, 매수자나 거래가격이 정해진 상황은 아니다.

이번 거래에서 주목할 부분은 도심 오피스의 입지와 주요 임차인의 잔류 여부다. 명동 일대 상권 회복이 주변 부동산에 대한 관심을 높이는 가운데, 한국투자공사(KIC)의 지방 이전 가능성이 임대수익을 평가하는 변수로 거론되고 있다. 이전 논의와 실제 퇴거 결정은 구분해 볼 필요가 있다.

주관사 선정 준비 단계…RFP는 아직 미배포

10월 7일 투자은행 업계에 따르면 미래에셋자산운용은 복수의 부동산 자문사를 대상으로 스테이트타워 남산의 매각 주관사 선정 절차를 진행하고 있다. 입찰제안요청서인 RFP는 아직 배포하지 않은 것으로 전해졌다.

RFP는 자문사 등에 필요한 업무와 제안 조건을 안내하는 문서다. 매각 주관사 선정은 거래를 준비하는 절차이며, 건물 매수자를 선정하거나 매매계약을 체결하는 단계와는 다르다. 따라서 이번 소식은 투자금 회수를 위한 검토가 시작됐다는 의미로 읽어야 한다.

일반적으로 대형 오피스 거래에서는 자산과 임대차 정보를 정리한 뒤 잠재 매수자의 제안을 받고, 실사와 가격 협상을 거쳐 계약 조건을 확정한다. 스테이트타워 남산의 구체적인 입찰 일정과 우선협상대상자, 계약 체결 시점은 이번 보도에서 확인되지 않았다. 매각 검토가 곧 거래 완료를 뜻하지 않는 이유다.

2019년 도심권 최고가 거래였던 대형 오피스

미래에셋자산운용의 인수금액은 5886억원으로, 당시 3.3㎡당 가격은 약 2912만원이었다. 서울 중심업무지구인 CBD 오피스 거래에서 최고가를 기록한 사례다. 이전 투자자는 아부다비투자청(ADIA)이었다.

스테이트타워 남산은 2011년 준공됐으며 지하 6층부터 지상 24층까지, 연면적은 6만6799㎡다. 서울 중구 퇴계로에 위치하고 지하철 4호선 명동역과 회현역 사이에 자리한다. 주요 임차인으로는 KIC와 베인앤드컴퍼니, 한국화이자제약, BMW코리아 등이 알려져 있다.

여기서 5886억원은 과거 취득가격이다. 이번 매각의 희망가격이나 현재 평가금액으로 제시된 수치가 아니다. 새 거래가격이 공개되기 전에는 과거 매입액만으로 예상 매각차익을 계산할 수 없다. 향후 가격이 정해지더라도 보유 기간의 임대수익과 금융비용, 유지보수·거래 비용을 함께 봐야 전체 투자 성과를 판단할 수 있다.

KIC의 거취가 임대수익 평가에 중요한 이유

최근 공공기관 추가 지방 이전 논의와 맞물려 KIC의 이전 가능성이 거론되고 있다. KIC는 스테이트타워 남산의 주요 임차인인 만큼, 잔류 여부는 잠재 매수자가 살펴볼 항목이다. 대형 임차인이 사용하던 공간을 비우면 새로운 임차인을 확보할 때까지 임대수익에 공백이 생길 수 있기 때문이다.

다만 이번 보도에는 KIC의 이전이 확정됐다는 내용이나 구체적인 이전 시점이 제시되지 않았다. 현재 임대차계약의 만료일과 연장 조건, 사용 면적도 공개되지 않았다. 이를 근거로 곧바로 대규모 공실이 발생한다고 단정하기는 어렵다.

매수자 관점에서는 이전 가능성 자체보다 임대료가 언제까지 유지되고 빈 공간을 얼마나 빨리 다시 임대할 수 있는지가 중요하다. 계약 잔여 기간과 후속 임차인 수요, 새 임대차를 위한 시설 정비 비용 등에 따라 부담이 달라진다. KIC의 거취는 이러한 현금흐름을 확인하는 과정에서 평가할 변수다.

명동 상권 회복과 오피스 가치는 함께 따져야

매입 이후 건물 주변 환경도 달라졌다. 외국인 관광객 증가로 명동 상권이 회복되고 인근 호텔을 비롯한 부동산 거래가 활기를 띠고 있다는 평가가 나온다. 이런 변화는 명동·회현 일대 자산을 검토하는 투자자의 관심을 높일 수 있다.

그러나 관광객과 호텔 거래의 증가가 해당 오피스의 임대수익 증가를 그대로 증명하는 것은 아니다. 업무용 빌딩의 가치를 판단하려면 실제 임대료와 공실률, 임차인의 계약 기간, 운영비와 금융비용을 함께 확인해야 한다. 주변 상권의 변화는 입지를 평가하는 배경이고, 임대차 자료는 건물이 만들어 내는 수익을 확인하는 근거다.

현재 확인되는 변화는 미래에셋자산운용이 장기간 보유한 도심 오피스의 매각 가능성을 검토하기 시작했다는 점이다. 향후 주관사 선정과 입찰 일정, 주요 임차인의 계약 현황이 구체화되면 거래의 조건도 더 명확해질 것으로 보인다. 실제 회수금액과 투자 성과는 이후 확정되는 거래가격을 통해 확인할 부분이다.