서울 아파트 전고점 이상 거래 54.7%…동대문구 81.9%, 강남구는 비중 감소

서울 아파트 시장에서 과거 최고가격과 같거나 높은 가격에 체결된 거래가 비교 대상의 절반을 넘어섰다. 동대문구와 성북구, 서대문구 등 강북권에서 해당 거래 비중이 크게 높아진 반면, 강남구와 서초구에서는 낮아져 지역별 흐름이 갈렸다.

직방이 2026년 10월 12일 공개한 분석에 따르면 3분기 서울의 비교 가능한 아파트 매매 1만930건 가운데 5977건, 54.7%가 전고점 이상에서 거래됐다. 서울의 비중은 1분기 38.2%, 2분기 43.0%에 이어 상승했다.

전고점 기준은 2025년 말까지의 최고 거래가격

이번 분석은 국토교통부 아파트 매매 실거래 자료를 바탕으로 이뤄졌다. 집계 기준일은 10월 7일이며, 전고점은 2025년 12월 31일까지 동일 단지·동일 전용면적에서 기록한 최고 거래가격으로 설정했다.

따라서 ‘전고점 이상’에는 과거 최고가격을 넘어선 거래와 같은 가격에 체결된 거래가 모두 포함된다. 54.7% 전체를 새롭게 최고가를 경신한 거래라고 표현하면 통계의 의미가 달라진다.

분모 역시 서울의 모든 아파트 매매가 아니라 과거 가격과 비교할 수 있는 거래다. 이번 결과는 비교 대상에서 과거 최고가격을 회복하거나 넘어선 거래가 얼마나 있었는지를 보여준다. 서울 전체 아파트의 54.7%가 올랐다는 뜻이나 평균 매매가격이 그만큼 상승했다는 뜻은 아니다.

서울의 해당 비중은 1분기보다 3분기에 16.5%포인트 높아졌다. 이는 거래 구성의 변화이며, 집값 상승률 16.5%와는 구분해야 한다.

동대문구·성북구 상승 폭 커…강남·서초는 감소

서울 25개 자치구 가운데 22곳에서 3분기 전고점 이상 거래 비중이 1분기보다 높아졌다. 특히 동대문구는 45.7%에서 81.9%로 올라 서울에서 가장 높은 비중을 기록했다.

성북구는 32.1%에서 68.5%로, 서대문구는 44.4%에서 73.5%로 높아졌다. 세 지역 모두 서울 전체보다 높은 3분기 비중을 나타냈지만, 상승 폭과 최종 수준은 서로 달랐다.

지역	1분기 비중	3분기 비중	변화
동대문구	45.7%	81.9%	+36.2%포인트
성북구	32.1%	68.5%	+36.4%포인트
서대문구	44.4%	73.5%	+29.1%포인트
강남구	55.0%	43.0%	−12.0%포인트
서초구	67.6%	62.6%	−5.0%포인트

강남구와 서초구에서는 반대 방향의 변화가 나타났다. 강남구는 55.0%에서 43.0%로 낮아졌고, 서초구는 67.6%에서 62.6%로 줄었다.

다만 비중 감소를 곧바로 매매 거래량 감소나 지역 전체의 가격 하락으로 해석할 수는 없다. 이번 지표가 측정한 것은 거래 건수의 증감이 아니라 체결된 거래 중 전고점 이상 가격이 차지하는 몫이다. 서초구는 비중이 감소했어도 3분기 수준은 서울 평균보다 높았다.

경기 평균 22.4%, 분당구는 94.1%로 지역 격차

경기에서는 3분기 비교 가능한 아파트 매매 3만3619건 가운데 22.4%가 전고점 이상에서 체결됐다. 3만3619건은 전고점 이상 거래 건수가 아니라 분석 대상 전체 거래 건수다.

경기의 해당 비중은 1분기 12.0%, 2분기 18.9%, 3분기 22.4%로 높아졌다. 다만 서울의 54.7%와는 차이가 컸으며, 경기 안에서도 특정 지역에 높은 비중이 집중됐다.

성남시 분당구는 94.1%로 경기에서 가장 높았다. 성남시 수정구 77.2%, 용인시 수지구 74.1%, 하남시 73.6%가 뒤를 이었다. 경기 전체 평균만 보면 이들 지역의 가격 회복 흐름을 충분히 설명하기 어렵다.

인천은 1분기 4.3%에서 3분기 6.5%로 상승했다. 같은 수도권이라도 서울·경기·인천의 비중이 서로 달라, 수도권 전체가 동일한 속도로 과거 최고가격에 접근했다고 보기는 어렵다.

비수도권에서는 전북 19.9%, 제주 13.5%, 울산 12.4%, 경북 11.5% 등이 제시됐다. 이번 수치에서도 수도권 주요 지역과 다른 지역 사이의 차이가 드러났다.

가격 회복 배경과 향후 변수는 구분해서 봐야

직방은 대출 규제와 자금조달 부담이 커지면서 상대적으로 가격 접근성이 높은 지역으로 실수요의 관심이 넓어지고 있다고 해석했다. 공급 부족에 대한 우려와 임대차 가격 상승도 서울 외곽의 전고점 이상 거래 증가에 영향을 준 요인으로 설명했다.

이는 통계에 대한 배경 해석이다. 특정 지역의 비중이 높아졌다는 사실만으로 매수자가 이동한 경로나 각 요인의 영향력을 정확히 계산할 수는 없다. 구체적인 수요 변화를 판단하려면 거래량과 매수자 특성 등 별도 자료가 필요하다.

향후 금리와 대출 여건도 변수다. 금융비용과 자금조달 조건이 달라지면 실제 구매 가능한 가격대와 거래 참여에 영향을 줄 수 있다.

이번 분석에서 확인되는 변화는 서울에서 과거 최고가격 수준을 회복한 거래가 확대됐고, 그 흐름이 자치구별로 다르게 나타났다는 점이다. 지역 시장을 살필 때는 전고점 이상 거래 비중에 더해 실제 거래 건수, 단지별 가격과 면적 구성 등을 함께 확인해야 회복 범위를 구체적으로 파악할 수 있다.