한화갤러리아 초고가 주택 개발, 2650억원 지원에 담긴 김동선의 승부수

한화갤러리아가 서울 강남구 신사동에서 초고가 주택 개발에 나선다. 압구정 명품관을 통해 확보한 초고액 자산가 고객과 명품 브랜드 운영 경험을 주거 영역으로 확장해 백화점 밖에서 새로운 수익원을 만들겠다는 전략이다.

사업의 방향은 한화갤러리아가 가진 강점과 맞닿아 있지만 투입되는 자금도 적지 않다. 부동산 개발 자회사에 대한 직접 대여와 외부 차입 지원을 합친 명목상 금융지원 규모는 2650억원이다. 여기에 2027년부터 예정된 압구정 명품관 재건축까지 겹쳐 신규 사업의 성장 가능성과 재무 부담을 함께 살펴봐야 하는 상황이 됐다.

신사동 부지 2367억원에 확보해 주거시설 개발

한화갤러리아는 서울 강남구 신사동 633-3번지의 토지와 건물을 2367억원에 확보했다. 부지 면적은 2749.5㎡이며, 개발사업을 전담하기 위해 2026년 8월 하이엔드도산피에프브이를 설립했다.

한화갤러리아가 직접 부동산을 개발하는 대신 별도 프로젝트금융투자회사에 매수인 지위와 사업권을 넘겨 개발을 추진하는 구조다. PFV는 특정 부동산 프로젝트를 수행하기 위해 설립하는 법인으로, 사업 자금과 위험을 기존 사업에서 구분해 관리할 수 있다는 특징이 있다.

신사동 부지에는 초고가 주거시설을 조성할 계획이지만 구체적인 세대 수와 설계, 착공 및 분양 일정은 아직 확정되지 않았다. 향후 인허가와 사업계획 수립 과정에서 개발 규모가 구체화될 예정이다.

550억원 직접 대여와 2100억원 보증은 성격 달라

한화갤러리아가 하이엔드도산PFV에 제공하는 금융지원은 직접 대여와 외부 차입 지원으로 구분된다.

먼저 한화갤러리아는 PFV에 550억원을 빌려준다. 이 가운데 237억원은 기존에 납부한 부지 계약금을 승계하는 데 사용되고, 나머지 313억원은 잔금과 사업비를 마련하는 데 투입된다. 대여 이율은 연 4.6%이며 대여기간은 2031년 2월까지다.

PFV는 더파크프라임제일차와 어센트도산제일차 등으로부터 2100억원을 별도로 차입한다. 한화갤러리아는 이 대출에 공시상 채무보증으로 분류되는 자금보충약정을 제공한다. PFV가 대출 원리금을 상환하지 못하면 한화갤러리아가 부족한 자금을 보충해야 하는 구조다.

2100억원은 2025년 말 연결 자기자본 8246억원의 25.47%에 해당한다. 550억원의 직접 대여까지 더한 명목상 지원 규모는 약 2650억원이지만, 이 금액이 한꺼번에 현금으로 빠져나가는 것은 아니다. 현재 확정된 현금 지출은 550억원의 대여금이고, 2100억원은 PFV가 정상적으로 상환하면 현실화하지 않는 우발 부담이다.

명품 고객을 주거로 연결하는 럭셔리 플랫폼 전략

초고가 주택은 한화갤러리아가 기존 사업과 무관한 분야에 진출하는 것과는 성격이 다르다. 갤러리아의 핵심 경쟁력은 압구정 명품관을 중심으로 축적한 초고액 자산가 고객과 프리미엄 브랜드 운영 경험에 있기 때문이다.

백화점에서는 VIP 고객의 구매액이 증가해도 상품 판매와 입점 수수료를 중심으로 수익을 얻는다. 반면 주거 개발은 고객 한 명이 지불하는 금액이 크고, 설계와 인테리어, 컨시어지 등 다양한 프리미엄 서비스를 결합할 수 있다. 사업이 안정적으로 자리 잡으면 갤러리아는 명품을 판매하는 유통회사를 넘어 주거와 생활 서비스를 제공하는 럭셔리 플랫폼으로 사업 범위를 넓힐 수 있다.

파이브가이즈 운영사 에프지코리아의 지분 매각을 추진하는 것도 유통·식음료 사업을 무조건 확대하기보다 갤러리아가 경쟁력을 가진 고급 소비시장에 자원을 집중하려는 움직임으로 해석할 수 있다.

백화점 실적 회복에도 시장 입지는 축소

한화갤러리아는 2026년 상반기 연결 기준 매출 2770억원과 영업이익 275억원을 기록하며 수익성을 회복했다. 상반기 영업이익만으로 2025년 연간 영업이익 94억원을 넘어섰다.

다만 백화점 시장 내 입지는 좁아지고 있다. 시장점유율은 2024년 8.0%에서 2025년 6.4%, 2026년 상반기 6.1%로 하락했다. 롯데·신세계·현대백화점이 주요 상권에 여러 대형 점포를 확보한 것과 달리 갤러리아는 제한된 점포망과 압구정 명품관 의존도가 높다.

신규 백화점 출점에는 막대한 자금과 장기간의 개발이 필요하다. 기존 점포만으로 외형을 크게 키우기 어렵다는 점에서 보유 고객과 브랜드 역량을 활용할 수 있는 초고가 주택은 사업 다각화의 현실적인 선택지가 될 수 있다.

압구정 명품관 재건축과 겹치는 투자 부담

문제는 신사동 개발과 압구정 명품관 재건축이 동시에 추진된다는 점이다. 한화갤러리아는 2027년부터 2033년까지 약 9000억원을 투입해 명품관 이스트와 웨스트 건물을 순차적으로 철거하고 재건축하는 계획을 세워두고 있다.

9000억원은 2025년 말 연결 자기자본 8246억원을 웃도는 규모다. 여러 해에 걸쳐 나눠 집행되기 때문에 전액이 단기간에 필요한 것은 아니지만, 공사 기간 일부 매장의 영업 중단 가능성까지 고려하면 투자비와 영업현금흐름이 동시에 압박받을 수 있다.

2026년 6월 말 연결 현금성 자산은 571억원으로 집계됐다. PFV에 제공하는 550억원의 대여금과 비슷한 수준이다. 영업활동 현금흐름이 개선되고 있어도 두 대형 프로젝트를 안정적으로 진행하려면 추가 자금 조달과 자산 매각, 본업의 현금 창출이 함께 뒷받침돼야 한다.

본PF 전환과 분양 성과가 사업 성패 가를 변수

신사동 개발사업의 첫 번째 관문은 인허가와 본PF 전환이다. PFV의 외부 차입 만기가 2027년 9월로 예정된 만큼 그전까지 사업계획을 구체화하고 장기 개발자금으로 전환할 수 있는 조건을 마련하는 것이 중요하다.

인허가가 지연되거나 금융기관이 사업성을 낮게 평가하면 한화갤러리아의 자금보충 부담이 커질 수 있다. 반대로 차별화된 상품 설계와 갤러리아 VIP 고객 기반을 활용해 분양 가능성을 입증하면 기존 백화점 사업에서 확보한 무형자산을 새로운 수익으로 연결할 수 있다.

한화갤러리아의 초고가 주택 개발은 백화점 성장 한계를 넘기 위한 전략인 동시에 재무 체력을 시험하는 사업이다. 갤러리아가 가진 고객과 브랜드 역량이 주거시장에서도 통할지, 압구정 명품관 재건축과 신사동 개발을 함께 감당할 현금흐름을 확보할지가 김동선의 럭셔리 플랫폼 구상을 평가하는 핵심 기준이 될 전망이다.